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王福重的博客 写给中国人的经济学

哀民生之多艰

 
 
 

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关于我

经济学家。1993年在中央财经大学获经济学硕士学位,1998年获博士学位,1999-2001年在北京大学博士后流动站进行研究工作。著有畅销书《人人都爱经济学》,发表学术论文100余篇。是中国世界经济学学会理事。《上海证券报》等多家媒体专栏主笔,凤凰卫视特约评论嘉宾。任何事宜,请通过联系。

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别误解误读误判了物业税   

2009-06-11 08:38:48|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  房子是耐用品,会提供收益流,这个收益流的现值之和,就是房子理论上的现价。如果这个收益流下降了,房价就会下降,反之,则会上升。如果其他因素导致的收益增加,抵消了物业税,净收益就会增加,房价会上升。所以,征物业税,对房价的影响非常不确定。希望物业税降低房价,打击房地产投机,从长期看,可能只是一厢情愿的幻想。

  其实,把国务院《2009年深化经济改革工作意见的通知》“深化房地产税制改革,研究开征物业税”这句原则性的话,解读为要开征新税,是误解。1986年,中国就有了房产税,就是对拥有房屋产权的人课征的一种财产税(对租金也征)。从现在披露的关于物业税的信息,可以认定,物业税不过就是根据新形势把财产税调整一下而已,并非新税。如果对拥有房产开征新税,那就是重复课税了。

  改革房产税确实必要。20多年来,不但居民拥有住房的方式、房地产市场经历了巨大变化,就是整个税收制度,也经过了重大调整,相应调整房产税,改个更贴切的名字,都是可以理解的。

  因为对房子征税存在诸多技术难题,房地产税虽然存在多年,征收的效果却不理想。比如,按照现行的《房产税暂时条例》,房产税的计税依据是“房产原值一次减除10%至30%后的余值”,可原值是多少,不易确定,因为同样的房子,有成本价房、房改房、经济适用房、两限房、商品房之分,即使同为市场价,也相差悬殊,要评估、确定计税依据,就得找大批专家一个一个核算,费用很大。

  计税依据的麻烦,是房产税(物业税)的宿病,连经验丰富的美国税务部门,也都头疼不已。

  不过,对物业税来说,计税依据不过是疥癣之疾,不是最要紧的。

  现在,围绕房地产的税,有好几个,比如营业税、城市维护建设税、契税、印花税、土地增值税等等,这些税,虽然名义上由房地产企业缴纳,实际上却完全由购房人承担。税之外,更有数不清的收费,即使屡次清理之后,还剩下几十项。

  按照经济学的理论,买房,主要是投资行为,应该受到鼓励。所以,不少国家,不但购买人的税负极轻,还能享受到其他税收照顾,如允许按照购房价格的一定比例,抵扣个人所得税的应纳税所得额等。购房退税的惯例,我们至今没有实行。

  房产税,或者物业税公平的作用极为有限,不会因为征物业税,穷人就能住上房;调节经济也谈不上;其唯一的目的,就是增加地方财政收入。

  现在地方政府想的就是如何增加收入,因为地方事务繁多,支出太大,而中央财政也没有多少转移支付的空间。现在,房价越来越高,房子又是不动产,征税比较方便。所以,物业税是地方政府最好的收入渠道。有人建议,如果开征物业税,就不再征收营业税等,也不再征收各种费,这几乎不可能。

  有人把物业税理解成政府对服务的收费,个人买了房子,可是政府提供了保护,应该交税。这也是一种误会。因为公民已交了其他税,政府有义务、也有财力保护公民的个人财产安全。

  有关部门,应该出来明确一下“研究开征物业税”,具体内容到底如何?什么时候征?要知道燃油税从“研究开征”到靴子落下,经过了十几年。

  大家现在最关心的是,物业税如果真的开征,是不是会抬高本已难承受的高房价;如果征收物业税,那些拥有多套房的炒房人,成本会不会增加,因此可能打击他们的投机积极性,进而会稳定房价?

  物业税肯定会影响房价:房子是耐用品,人们买房,是因为在以后的很多年里,房子会提供收益流,收益流的现值之和,就是房子理论上的现价。如果收益流下降了,房价就会下降,反之,则会上升。当然这是理论上说的,实际情形要复杂很多,不过这是一个观察和判断的重要视角。

  人们买房会获得哪些收益呢?第一,租金。把买的房子租出去获得租金,这是显性的租金。如果自住,就不必再出去租房,实际上为自住者节约了租金,这是隐性的租金收入,虽然业主并没有实际得到租金,但因为节约了租金,提高了业主的消费能力。所以,物业税一般也包括对租金的课征,当然,隐性租金没法征,在这个意义上,自住房者占了便宜。第二,房屋的增值收益。城市的土地是稀缺的,正常情况下,房屋会增值,长期更是如此。

  但是,拥有住房也要付出成本:第一,抵押贷款利息。大部分人都有抵押贷款,每年要付出利息。第二,税收(和其他费用),即房产存续期间的财产税(房产税或者物业税)、所得税等。

  所以,拥有房子,每年获得的净收益是:租金加上房屋增值,再减去利息和税收。房子的现价,就是每年净收益的折现值之和。如果其他条件不变,只是增加税收,那么,拥有房子的净收益就会下降,房子现价会下跌。因此,如果条件适当,物业税有降低房价的作用,也可以在一定程度上可抑制炒作。

  可是,其他条件不变几乎是不可能的,房子的租金和增值收益,就不好确定;抵押贷款利息也是变化的。如果其他因素导致的收益增加,抵消了物业税,净收益就会增加,房价会上升。所以,征物业税,对房价的影响,非常不确定的。希望物业税降低房价,打击房地产投机,从长期看,可能只是一厢情愿的幻想。


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